في كتابة مقالتي الأخيرة حول الأحياء التي أجد فيها صفقات الاستثمار العقاري الأكثر ربحية في إعادة التأهيل ، حدث لي شيء ما.
في هذا المقال ، وصفت الاستثمار مما وجدته أمرًا معتادًا في القيام بهذا العمل. لقد كتبت عن المكان الذي أجد فيه الصفقات بشكل نموذجي. حسنًا ، ما هو الشيء المعتاد في هذا العمل؟
لا توجد صفقتان متماثلتان ، هذا أمر مؤكد! تختلف كل عملية إعادة تأهيل بحد ذاتها باختلاف المشكلات التي يجب حلها. لذا ، في وصف صفقة نموذجية ، أنا أشير إلى الفارق الذي ينطوي عليه الأمر. الفارق هو الفرق بين ما يمكنني شراء المنزل من أجله ، وما هي قيمته عندما يعود إلى المعايير.
السؤال الكبير التالي هو ، "ما تكلفة إعادة التأهيل."
على سبيل المثال ، إذا كان أحد العقارات في السوق الخاص بي به فارق قدره 25000 دولار بين ما يمكنني شرائه من أجله وما يمكنني بيعه به (القيمة المقدرة التي تم إصلاحها) ، فهو "ربما" في كتابي اعتمادًا على مقدار إعادة التأهيل يحتاج. إذا احتاج الأمر إلى الكثير ، فربما سأمر إلا إذا كان هناك عامل خارجي يجعله شراءًا جيدًا ، مثل الحي. بعبارة أخرى ، إذا احتاج الأمر إلى الكثير من إعادة التأهيل ، يجب أن أكون مقتنعاً بما يكفي لوضع بعض أموالي فيه.
عادةً ما أبحث عن المنازل التي يبلغ انتشارها 30 ألف دولار أو أفضل. عليك أن تقرر بنفسك ، بناءً على القيم في منطقتك وما هو الحد الأدنى الذي تريد تحقيقه ، وما هو السبريد الذي ستسعد به.
إذن ، ما هو رحاب المستثمر العقاري "homerun"؟
تحدث المتجانسات على الحافة الخارجية لما هو نموذجي. لقد حدثت صفقاتي على طراز homerun بإحدى الطرق العديدة.
- انتشار ممتاز. لنفترض أن الفارق هو 45000 دولار وإعادة التأهيل يمكن التحكم فيه من 5 إلى 10000 دولار.
- انتشار جيد ، لكن إعادة التأهيل خفيفة للغاية. Wham-bam ، أبحث عن مستأجرين في غضون أيام من الإغلاق.
- التكلفة منخفضة بشكل استثنائي لمنطقة معينة. في بعض الأحيان ، لن يكون الانتشار على الورق شيئًا يثير الحماس ، ولكن العقار به الكثير من غرف النوم الإضافية أو يقع في منطقة مطلوبة بشدة.
- لا يوجد إعادة تأهيل ، والفارق كافٍ لدرجة أنني أستطيع شرائها بدون أي من أموالي الخاصة.
قصة حقيقية - لم أمتلك سوى صفقة إعادة تأهيل واحدة. رائع. تم تجديد هذا المنزل مؤخرًا ونظيفه ولم يكن بحاجة إلى شيء! كان هذا homerun فقط بسبب السهولة التي أضفت بها هذه الخاصية إلى مخزوني! لم يكن السبريد رائعًا ، في الواقع ، كان لدي مقرض محلي للأموال الصعبة يختلق قصة عن نفاد المال لأنه كان يعتقد أن السبريد كان ضيقًا للغاية ولم يرغب في الإقراض منه. لقد افترض خطأً أن هناك إعادة تأهيل مهمة. (أعتقد أن كونك صريحًا معي كان صعبًا للغاية ، على ما أعتقد.) أنا أعتبر هذا منزلًا لأنني اشتريت هذا العقار ، وغيرت الأقفال ، ووضعت علامة واستأجرت في غضون أسبوعين. ضع في اعتبارك أن هذا منزل جميل مبني جيدًا من الطوب / في حي رائع. يكلفني ... لا شيء. هذا المنزل لديه واحد من أفضل التدفقات النقدية لدي من شهر لآخر.
الهدف هنا هو إعطائك فكرة عن أنواع المستثمرين العقاريين الذين يبحثون عن إعادة تأهيل homeruns. ولكن ، هذه نقطة أساسية ...
إنه حقًا لا يستحق وقتي ، أو وقتك ، أن تنتظر المتسابقين. أعتقد اعتقادًا راسخًا أن هذه الأنواع من الصفقات المنزلية تأتي من خلال كونك مستثمرًا نشطًا. إعادة التأهيل التي تحافظ على تنفيذ مشروع أو مشروعين في جميع الأوقات ، احصل على مكالمات من تاجر الجملة بصفقات رائعة. أنا شخصياً أتخذ أفضل قرارات الشراء مع ما لدي من بين العقارات التي أحضرها لي عندما أكون في "وضع الشراء" الخاص بي. يتضح أن بعض هؤلاء يكونون من homeruns ، والبعض الآخر لا.
إذا انتظرت لمرحلة ما قبل المدرسة فقط:
- سأضيع وقت التعلم الثمين. نظرًا لعدم وجود بديل للخبرة ، فأنا أريد كل ما يمكنني الحصول عليه!
- سأخسر المال على المدى الطويل بصفتي مستثمرًا في الشراء والاحتفاظ. إذا كنت أشتري وأعيد تأهيله بقليل من أموالي الخاصة أو أعيد تأهيلها بأي حال من الأحوال ، فليس من المنطقي الانتظار للحصول على أشباه مرتبطين إذا كان بإمكاني إضافة عقارات إلى مخزوني يناسب معايير الاستثمار الخاصة بي. إذا كنت تعمل في مجال البيع والشراء ، فالشيء المهم هو مقدار الممتلكات التي يمكن التحكم فيها بأقل قدر ممكن من المال.
سؤال: هل من الأفضل أن يكون لديك عقار بقيمة 1،000،000 دولار أو 200،000 دولار؟
يتطلب الوصول إلى homerun في عقارات إعادة التأهيل ، وأي شيء آخر ، هذين المكونين:
- يجب أن تكون "في اللعبة". أعني بهذا أنه يجب عليك الاستعداد مسبقًا لدورك في الخفافيش. في مجال إعادة التأهيل ، هذا يعني أن لديك ما يكفي من المعرفة للبدء ، وأن لديك معايير استثمار محددة ، وأن لديك مصدر أموالك ، وأنك تبحث عن عقار.
- أنت "تتأرجح". في مجال إعادة التأهيل ، هذا يعني أنك تشتري العقارات ، وإعادة التأهيل ، والتعلم والتحول. لا يكفي مجرد البقاء على الهامش.
اسمحوا لي أن أقول ذلك مرة أخرى ...
لا يكفي أن تظل على الخطوط الجانبية.
ZZZZZZ